¿Cómo las llevan a cabo?
En numerosas ocasiones, ya sea por herencias, compra-ventas, problemas con la administración, temas de hipotecas u otras razones, una persona necesita la tasación de un piso o una casa. Para llevar a cabo la tasación se debe contactar con un técnico competente y cualificado.
Una tasación es la valoración de un inmueble, ya se casa, piso, terreno. El valor de la tasación está justificado de acuerdo con unos principios previamente estipulados y desarrollando una metodología apropiada.
En el artículo se explicará cuál es el proceder del tasador y en qué se fija para poder acabar tasando el inmueble.
Paso a paso
Lo primero que se debe hacer, y que en ocasiones se pasa por alto, es pedir una nota simple para comprobar la información facilitada y poder contrastarla con la que hay registrada. También se debe solicitar una copia de la escritura para corroborar todos los datos que hemos hablado.
Una vez contrastada la información se debe ir a medir el piso para poder tener un croquis de la vivienda y aproximarse lo más posible a los metros cuadradosconstruidos; ya que en ocasiones, catastro o el registro, no tienen los datos correctos y pueden llevar a error.
Vista la vivienda, hay diferentes aspectos a tener en cuenta, como pueden ser el estado del edificio (también si está rehabilitado), la ubicación y su entorno, la orientación y sus vistas, la distribución (que sea coherente y equilibrada), si tiene ascensor, la calidad de las ventanas o si dispone de terreno o parking.
La tasación
Finalizado el proceso de inspección de la vivienda, entra en juego el desarrollo del trabajo de oficina. Existen diferentes métodos para poder tasar una vivienda, como pueden ser el valor por comparación, el valor de reposición bruto, el valor de reposición neto, el valor catastral, el valor residual, etc.
En este artículo se tratarán los tres primeros. Destacar, por ejemplo, que el valor catastral es un valor que se determina según los municipios y solo se muestra al dueño del inmueble. Es el valor que se tiene en cuenta para pagar impuestos municipales, como el IBI.
Valor por comparación
El valor por comparación es el método más usado y más sencillo para tasar una vivienda. Se trata de buscar en el mercado, ya sea vía internet, telefónica o fincas, inmuebles similares al que se pretende tasar. Se debe tener una muestra amplia de al menos 6 inmuebles similares. Con esto se podría realizar una tasación básica, para tener una idea de los que puede valer. Como veremos a continuación para una tasación real la cosa se complica un poco más.
Una vez realizado el muestreo se deben aplicar diferentes coeficientes de corrección en función de los metros cuadrados, el entorno, el estado de conservación, la edad del edificio (las cosas que nos hemos fijado en la visita, básicamente). Estos coeficientes deben estar presentes en el informe para saber a qué nos referimos. Con estos coeficientes lo que se intenta es equiparar la vivienda de muestra con la vivienda a tasar.
Aplicados todos los coeficientes nos queda un valor €/m2 de cada piso. Se hace la media de estos valores y finalmente se dispone de un valor €/m2 de la vivienda a tasar.
De esta manera es como obtenemos el precio final del valor por comparación de mercado, el cual se acerca a la realidad en cuanto a valor de mercado.
Valor de reposición bruto
Este valor es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la actualidad, un inmueble de las mismas características (habitaciones, metros cuadrados, calidades) y con los medios, materiales y manos de obra actuales.
Es un método bastante más objetivo que el anterior, ya que se tiene que disponer de valores reales de construcción y no entra en juego la opinión del tasador, el cual se limita a realizar las operaciones necesarias.
El único punto donde existe discordia es en el valor del suelo, el cual suele ser complicado de determinar y puede variar según la zona, la población, catastro o la ubicación de una parcela en concreto.
Valor de reposición neto
Este método es similar al anterior, pero aquí se tienen en cuenta la depreciación física y la funcional del inmueble, por lo tanto es más subjetivo que el de reposición bruto.
A pesar de ser más subjetivo, es más lógico, ya que los inmuebles sufren un deterioro con el paso del tiempo, por lo que resulta razonable y natural aplicar estas depreciaciones.
Resultado
Una vez obtenidos los resultados de las tasaciones, y si en ellas no hay mucha desviación, se elige el valor menor por prudencia. Para realizar una tasación se deberían realizar, al menos, dos métodos diferentes para poder comparar y comprobar que el mercado no está desviado respecto de la realidad.
Conclusión
Con este artículo hemos querido explicar esquemáticamente cuál es el proceso que sigue un tasador, desde que inicia el contacto con los clientes hasta que entrega la tasación al destinatario final.