La búsqueda de casa no es un asunto sencillo. Cuando se toma la decisión de comprar una vivienda surgen multitud de preguntas. Entre éstas, se plantea la pregunta ¿nueva o usada? Las dos opciones tienen ventajas y desventajas. Los puntos fuertes de una, son los débiles de la otra y la elección depende de las circunstancias personales y económicas de cada comprador.
Se aconseja establecer un orden de prioridades antes de decantarse por una u otra. Si el presupuesto es más modesto, la segunda mano toma la delantera; si se quiere una casa impoluta con extras añadidos, la obra nueva gana; si se desea una localización céntrica, la usada ofrece un mayor mostrador; si se busca la eficiencia, los pisos a estrenar no tienen competencia.
Desde que estalló la burbuja inmobiliaria, bajó la construcción de viviendas, así que la rehabilitación de fincas entró con fuerza, no solo a nivel particular, sino también como una oportunidad de negocio. La rehabilitación permite aumentar el valor del inmueble un 20% aproximadamente, y ponerlos en circulación para alquilarlos puede ser una solución para particulares que no pueden mantener estas fincas, así como inmuebles que son propiedad de bancos y/o de fondos de inversión.
NUEVA EDIFICACIÓN: VENTAJAS Y DESVENTAJAS
En este apartado, hay que diferenciar las viviendas en edificios residenciales de la obra nueva unifamiliar, ya que presentan diferencias de gran magnitud.
Los edificios residenciales ofrecen viviendas ubicadas en zonas con todo tipo de servicios: parques, supermercados, bancos, etc; lo que conforma un abanico de extras añadidos que acompañan a una casa a estrenar. Aunque en este caso, el inquilino se debe adaptar a la distribución de la vivienda y el mantenimiento de sus servicios y zonas comunes es más elevado.
La vivienda unifamiliar, sin embargo, implica un mayor coste económico y más tiempo de espera hasta que el trabajo haya finalizado. Pero no hay que olvidar el factor psicológico: una casa hecha a tu medida, un espacio que por primera vez se convertirá en un hogar.
REHABILITACIÓN: VENTAJAS Y DESVENTAJAS
La rehabilitación implica la adaptación y mejora de una infraestructura existente que debe respetarse, aunque la distribución interior puede cambiarse al gusto del comprador, en gran medida. A tener en cuenta desde los refuerzos estructurales para garantizar la propia integridad del inmueble, la adaptación a sistemas de aprovechamiento energético, nuevos materiales de construcción sostenibles hasta la adaptación a los nuevos estándares de calidad, que permiten tener un excelente confort interior y una reducción de consumo energético equiparable al de obra nueva.
Sin embargo, en general la rehabilitación es más económica y rápida que una obra nueva. Además existe menor presión fiscal en la compraventa ya que se paga menor porcentaje de IVA al adquirir una vivienda usada. Por supuesto, también influye el valor histórico del inmueble y la ubicación en la que se encuentra, que por lo general suele ser más céntrica.
¿EN QUÉ PUEDE CONSISTIR LA REHABILITACIÓN?
Aislamiento térmico
Previamente a realizar cualquier transacción en viviendas existentes, es necesario presentar el documento de Certificación de Eficiencia Energética, el cual es recomendable junto a un informe energético más detallado para optimizar las mejoras a realizar. Un análisis termográfico nos puede indicar que es tecnológicamente posible pasar de un elevado consumo energético a unas pérdidas mínimas, con el consiguiente ahorro en sistemas de calefacción y refrigeración de hasta el 80%. Además, la aplicación de nuevos materiales ecológicos en la construcción, con una inversión prácticamente igual que con los materiales tradicionales y el mismo grado de eficiencia energética, nos aporta mejores prestaciones y beneficios añadidos.
Análisis de pérdida de energía en una fachada mediante una cámara térmica
Actualmente las administraciones españolas ofrecen ayudas para mejorar la certificación energética de los edificios, con actuaciones, entre otras, en la envolvente térmica. Los principales sistemas utilizados son:
Un sistema SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior) que se puede utilizar tanto en nueva construcción como en edificios existentes para su rehabilitación.
Ante la imposibilidad de una intervención por el exterior, se podrá implementar la solución de inyectar aislamiento térmico en la cámara de aire existente.
El Trasdosado es un sistema a emplear en casos de rehabilitaciones interiores o cuando no se desea modificar el aspecto exterior del edificio y no se dispone de cámara de aire (caso de edificios históricos).
Trasdosado de pladur con aislamiento de fibras de madera
Refuerzo estructural
En rehabilitación, una de las principales premisas es el peso, ya que la carga añadida castigará la estructura existente del edificio. Para ello, se buscarán materiales y soluciones ligeras y que ocupen poco espacio.
En refuerzos de muros, las soluciones van desde la sustitución de la zona dañada, el cosido de grietas, o revoco de mortero reforzados. Por otro lado, siempre se podrá reforzar la estructura descargando parte de ella en una nueva subestructura metálica.
En las intervenciones en los forjados de vigas de madera podemos destacar la substitución de vigas, los suplementos resistentes y la colocación de parteluces de acero. A la hora de sustituir cubiertas, también es interesante optar por una cubierta ligera para quitar peso a la estructura.
En cuanto a las cimentaciones, el sistema más habitual es el recalce de zapatas, el uso de micropilotes y aunque menos frecuentes, los de mejora de terrenos por inyección de productos químicos, aptos solamente en determinados tipos de terrenos.
Rehabilitación integral en curso de un granero en Ontiñena, por Espacio Diseño
Tratamiento de humedades
Frecuentemente los edificios presentan problemas por la acción de la humedad. Es preciso un estudio detallado para evaluar las causas y determinar el mejor tratamiento. Esto es especialmente importante en el caso de humedades por capilaridad, ya que tradicionalmente no se ha sabido entender su problemática y las soluciones que se han dado han servido a la larga sólo para empeorar el problema. La mejor solución es eliminar los revocos impermeables en mal estado, comenzar el tratamiento con morteros transpirables con base de cal y una vez acabadas todas las fases del tratamiento realizar el acabado mediante pinturas de silicato.
Si estás pensando en llevar a cabo una rehabilitación o reforma, es de gran ayuda solicitar un Informe de Evaluación de Edificios (IEE) donde se acreditará la situación actual y se detectarán las patologías existentes que permitirá elaborar una propuesta de rehabilitación.
Energías renovables
Uno de los tres pilares básicos para mejorar la eficiencia energética de edificios consiste en la implantación de las energías renovables, que junto con la mejora de la envolvente pueden llevarnos a conseguir la máxima eficiencia, el menor consumo y la reducción de emisiones.
La energía solar térmica tiene como aplicación principal la producción de agua caliente sanitaria en uso doméstico o calefacción a baja temperatura con suelo radiante. La energía solar fotovoltaica genera energía eléctrica aunque con la normativa actual es difícil sacarle rendimiento a nivel particular.
Las calderas de biomasa utilizan como materia prima los pellets, los restos de la poda, huesos de oliva, las cáscaras de almendras, para generar energía térmica para agua caliente sanitaria y calefacción. Proporciona un gran ahorro a nivel doméstico en viviendas unifamiliares.
La aerotermia es una tecnología que se basa en el intercambio de temperaturas del aire para climatizar los espacios y aunque se trata de un sistema con una inversión inicial alta es altamente eficiente de CO2
Instalaciones del edificio.
Según su estado, puede ser recomendable renovar ciertas instalaciones del edificio (suministro de agua, electricidad, saneamiento, etc.) debido a diversos factores, como el deterioro por el paso del tiempo, necesidades de dimensionado diferentes a las originales, renovación de materiales obsoletos o a la necesidad de adaptación a la normativa técnica vigente.
Renovación interior
Los pavimentos suele ser de lo primero que se decide sustituir en una reforma interior. Pero como no siempre se quiere perder altura, cambiar puertas, o añadir peso con otros pavimentos, los nuevos materiales que nos ofrecen pavimentos de parquet laminado, o revestimientos vinílicos con apenas 5mm son una buena opción.
También los revestimientos de pared nos proporcionan una actualización en el tiempo. Solo con cambiar el alicatado del baño y cocina, podemos rejuvenecer nuestro hogar. Por supuesto, la pintura y el papel pintado son una opción económica pero que proporciona un gran resultado.
Reforma interior en Fraga realizada por Espacio Diseño